O stanodavcima i zakupcima: Zašto je ugovor bitan i šta sve treba da sadrži?

Ugovor o zakupu stana štiti i vlasnika, ali i stanara. „Obavezno mora da bude u pismenoj formi, a punovažan je čak i kad nije overen kod notara“, kaže Nikola Čobić, stručnjak za nekretnine agencije City Expert i ističe: „Ko ne potpiše ugovor, kad-tad se opeče“.

Zakon jasno propisuje, a to poštujemo i mi koji se tim poslom bavimo – da se potpiše ugovor o zakupu, jer on štiti i onoga ko zakupljuje i onoga ko daje nekretninu u zakup, kaže za N1 Nikola Čobić.

Ugovor treba da bude u pisanoj formi, a nije nužno da bude overen kod notara.

– Jer, ako nema potpisanog ugovora i sa nekim imate usmeni dogovor o zakupu, ako dođe do bilo kakvih problema, reč na reč baš ne pije vodu – ističe sagovornik N1.

Dva zakona su važna kod sklapanja ovakvog ugovora – Zakon o stanovanju i održavanju zgrada i Zakon o obligacionim odnosima.

Šta mora da bude u ugovoru

Ugovor, navodi gost N1, ima obavezne elemente, kao i bitne elemente.

– Ugovorom se obavezno definiše ko je vlasnik, a ko zakupac, šta se daje u zakup, kolika je visina zakupnine i vreme trajanja zakupa. To su obavezni elementi ugovora. Ostali bitni elementi su isto stvari koje definišu odnos te dve strane – koliki je depozit, na primer. To je jedna vrsta osiguranja vlasnika da neće doći do neke štete – ako dođe do štete ili do neplaćanja kirije, da stanodavac to može da naplati – ističe Čobić.

Ne postoji, kaže, zakonski okvir koliki depozit treba da bude – u praksi se kreće između jedne i tri kirije – što je stan bolje opremljen to se traži i veći depozit.

– Pored toga, ono što treba da se deifiniše ugovorom je da li zakupac sme da da daje stan dalje u podzakup. Jer, ako na to zakupodavac ne pristaje – to je kršenje ugovora. Takvih situacija da vlasnici stana svesno daju u zakup stan koji će zakupac dalje da daje u podzakup ima – kod izdavanja na dan, na primer – objašnjava Čobić.

Ugovorom se definiše i trajanje zakupa, do kada se daje kirija, do kog dana u mesecu i kada se plaćaju određeni računi.

Prava zakupca

Nikola Čobić ističe da je za zakupce važno da dogovore takozvano neometanje.

– To znači da ne može vlasnik stana da dođe kad god, već, na primer, jednom mesečno da uđe u stan kad dođe po kiriju, da ne sme da ometa zakupca, da mu dosađuje. Isto tako kao što postoje prava zakupodavca, postoje i prava stanara koja, ako se naruše, on ima pravo da ih traži na sudu – ističe Čobić.

Ako je stanar ispunio sve obaveze, platio kiriju na vreme, nije ništa oštetio, stanodavac, kaže on – nema pravo da mu traži još neki novac mimo depozita.

– Bitno da se pored ugovora potpiše i zapisnik o primopredaji stana – u kakvom stanju je stan kada vi ulazite u njega, da ne bi vlasnik mogao da vam pripiše neki kvar ili oštećenje, a da je to bilo i pre nego što ste vi ušli u taj stan – pojašnjava sagovornik N1.

Čobić ponavlja da je potpisani ugovor između stanodavca i zakupca punovažan i kad nije overen kod notara.

– Često zakupodavci hoće da overe ugovor kod notara, da bi bilo sigurnije. Veoma je bitno da znaju da se kod notara overavaju samo potpisi, bez ulaženja notara u suštinu toga što piše u ugovoru. Notar, praktično, daje garanciju da zakupodavac ne može da ospori da je to njegov potpis, na primer – pojašnjava Čobić.

Kaže da i u agenciji svima savetuju da obavezno potpišu ugovor o zakupu.

– Ko ne potpiše ugovor, kad-tad se opeče – upozorava Čobić.

On ističe da je i visina poreske stope od 20 odsto na prihod od izdavanja nekretnine delom razlog zbog kojeg ljudi odustaju od sklapanja ugovora o zakupu.

– Ljudi zbog ovakve stope ne odlučuju često na taj korak. Smatram da bi taj porez trebalo da bude niži i da se definiše kad se plaća, pa bi ga i više ljudi plaćalo – navodi on.

Kada je reč o cenama, kirije u Srbiji su pale u odnosu na oktobar i novembar prošle godine kada je bio pik, ali, kaže – ne previše.

– I dalje postoje strani državljani, prvenstveno iz Rusije, koji i dalje drže visoku cenu zakupa. Što se tiče prodaje, cene su i dalje visoke, nemaju taj trend rasta kao što je bilo sredinom 2022. Cena u novogradnji i dalje raste, dok je starogradnja u stagnaciji što se tiče cene. Krediti su skupi, ali je i dalje velika potražnja. Stanove u Srbiji i dalje ima ko da kupi – zaključuje sagovornik N1.

Izvor: N1